Phát hiện "bẫy" mới giăng người muốn bán nhà

Bài viết cùng chuyên mục:

Blog Thừa phát lại - Họ mua bán khá hời hợt, kiệm lời, đến và đi nhanh như một cơn gió trên những xế hộp đắt tiền và đôi khi có những vệ tinh khá bặm trợn khác đi theo.

Tham gia lập nhiều vi bằng liên quan đến đặt cọc giao dịch nhà đất, tôi nhận thấy gần đây có một “bẫy” mới trong giao dịch đặt cọc. Khi có một căn nhà ở vị trí đẹp (thường là căn nhà duy nhất của chủ nhà) được rao bán và chủ nhà thực sự có khó khăn về tài chính thì sẽ có một nhóm người tiếp cận. Tôi dùng từ nhóm vì họ kết hợp với nhau, có phân công vai trò rõ ràng gồm người mua 1, người mua 2, người mua 3, môi giới A, môi giới B,…, và có thể có sự hậu thuẫn pháp lý của những người am hiểu pháp luật.

Họ giăng bẫy như thế nào

Họ tiếp cận chủ nhà, đề nghị xem sổ đỏ, căn cước công dân, có số điện thoại… Từ những thông tin này, bằng một cách nào đó, họ hiểu được khó khăn tài chính, thế kẹt của chủ nhà. Rồi họ bắt đầu “giăng bẫy” để phạt cọc chủ nhà hoặc buộc họ bán với giá thấp hơn với thỏa thuận ban đầu. Lưu ý căn nhà bị nhắm mục tiêu phải có vị trí đẹp; họ ít khi đánh vào chủ đất vì thường nếu có một lô đất đẹp thì chủ đất đã có những bất động sản khác để xoay xở khi cần thiết (tức tính cấp bách tài chính không cao bằng người có căn nhà duy nhất rao bán).

Nhiều đọc giả thắc mắc trên facebook cá nhân của tôi khi tôi đăng tóm tắt bài viết này rằng, nếu một người đã có bất động sản vị trí đẹp thì chắc chắn người ta có "sỏi" trong đầu hoặc người ta thừa tiền, làm gì có chuyện lừa họ dễ vậy!? Thông thường là vậy nhưng vẫn có trường hợp ngược lại, nhà đẹp nhiều khi do được thừa kế, tặng cho từ cha mẹ; do quy hoạch đường sá nên "hên" mới ra mặt tiền. Và như tôi nói, họ đang có khó khăn tài chính, kẹt tiền nên đầu óc không còn bình tĩnh mà suy xét như thông thường. Tôi chia sẻ vấn đề này dựa trên những tình huống thực tế mà tôi đã có dịp chứng kiến khi tham gia lập vi bằng trong vấn đề bị treo cọc.

Đầu tiên, môi giới A và một người đóng vai trò là người mua 1 tiếp cận chủ nhà. Họ sẽ thỏa thuận việc mua bán như bình thường và chốt giao dịch khá nhanh, đặt cọc một ít tiền. Hợp đồng cọc được công chứng và ghi thời gian công chứng hợp đồng mua bán chính thức khá ngắn. Bên môi giới lấy gần hết phí môi giới. Sau đó, bên mua để môi giới làm việc với chủ nhà. Bên môi giới nói bên mua khó khăn tài chính nên xin dời lịch công chứng. Sẽ có nhiều người khác liên hệ chủ nhà để hỏi mua với giá cao hơn.

Đến ngày giao dịch vì tin lời môi giới là bên mua xin gia hạn công chứng mà chủ nhà không đi công chứng là “dính bẫy”.

Dấu hiệu chủ nhà bị đặt bẫy

Thứ nhất, những căn nhà được nhắm đến thì đều vị trí đẹp. Họ chốt cọc khá nhanh, có trả giá nhưng không đến nỗi ép giá, kéo dài giao dịch.

Thứ hai, họ ít quan tâm hỏi han nhiều về căn nhà và chủ nhà. Nếu là một người mua bình thường thì khi được gặp chủ nhà, họ sẽ hỏi rất nhiều thông tin về chủ nhà và căn nhà (ví dụ như sao lại bán nhà đi, nhà có xây sai hiện trạng gì không, hàng xóm ở đây như thế nào, đặt la bàn xem hướng nhà, có hỗ trợ cho vay ngân hàng không …). Họ không hỏi những điều này vì họ đã điều tra thông tin thông qua các vệ tinh trong nhóm đi “dò đường” chủ nhà từ trước. Nói chung họ mua bán khá hời hợt, kiệm lời, đến và đi nhanh như một cơn gió trên những xế hộp đắt tiền và đôi khi có những vệ tinh khá bặm trợn khác đi theo.

Thứ ba, họ thường yêu cầu hợp đồng đặt cọc có công chứng, đặc biệt là các tỉnh, thành có mạng dữ liệu công chứng để giao dịch đó lên hệ thống. Theo hiểu biết của tôi, nếu đang có một hợp đồng đặt cọc trên hệ thống công chứng thì các công chứng viên hầu như sẽ từ chối công chứng cho chủ nhà giao dịch với bên khác mà không phải là người có tên trên hợp đồng cọc. Đọc đến đây thì các chủ nhà đã thấy hợp đồng công chứng quyền lực chưa.

Thứ tư, số tiền họ đặt cọc thấp so với thông lệ thị trường. Họ có thể thuyết phục bạn là sẽ đặt cọc bổ sung thêm sau nhưng nguồn tiền đang về nên tạm cọc bấy nhiêu thôi. Thông lệ thị trường là tiền cọc từ 10%-20% giá bán nhưng họ cọc chỉ cọc chưa đến 5%.

Thứ năm, thời gian mà họ đề nghị các bên công chứng hợp đồng chính thức khá ngắn để chủ nhà đồng ý với tỉ lệ đặt cọc thấp, thanh toán phí môi giới nhanh. Đồng thời, do lúc cần tiền nên chủ nhà cũng dễ đồng ý giá bên mua đưa ra, chốt giao dịch.

Thứ sáu, bên môi giới yêu cầu thanh toán toàn bộ/phần lớn phí môi giới khi chủ nhà mới nhận cọc. Vậy là họ đã lấy được của chủ nhà trước một ít tiền rồi đấy.

Thừa phát lại Đức Hoài đang tư vấn cho một chủ nhà có dấu hiệu "dính bẫy" đặt cọc nhà đất

Thứ bảy, sau khi đã nhận cọc thì tự nhiên ở đâu có rất nhiều người khác gọi điện hỏi mua, sẵn sàng trả giá cao hơn nhiều so với giá chủ nhà rao ban đầu. Điều này làm cho chủ nhà hoang mang, dao động. Nhiều khi dẫn đến chủ nhà lọt vào “cái bẫy” mà nhiều người đã biết (Chủ nhà thấy B mua sau với giá cao hơn nhiều giá mà A đã trả nên đã nhận một ít tiền cọc của B; chấp nhận hoàn cọc và đền cọc cho A; sau đó B cũng chây ì không giao dịch. Cuối cùng, tiền nhận cọc của B không đủ đền cọc cho A; chủ nhà không bán được nhà mà mất tiền môi giới, tiền đền cọc chênh lệch; gắt hơn là B quay lại đòi tiền cọc và phạt cọc vì cái tội đã nhận cọc của A lại còn đi nhận cọc của B). Tuy nhiên, đây không phải là cái bẫy mà tôi muốn chia sẻ trong bài viết này. Hãy tiếp tục đến với nội dung tiếp theo nhé.

Thứ tám, sau khi đã cọc thì họ không làm việc trực tiếp với chủ nhà mà môi giới sẽ trao đổi với chủ nhà (nếu họ có làm việc thì qua số điện thoại không chính chủ, sim rác). Bên môi giới thường gọi điện hoặc gặp mặt trực tiếp nói bên mua chưa xoay đủ tiền nên xin dời lịch công chứng. Xin nhớ rằng, bên môi giới chắc chắn không có ủy quyền hợp lệ từ bên mua để thỏa thuận gia hạn thời gian công chứng với chủ nhà.

Chủ nhà mà tin lời môi giới, không đi công chứng đúng ngày trên hợp đồng cọc là “dính bẫy” ngay. Chủ nhà đâu biết rằng, bên mua đã ngồi sẵn ở văn phòng công chứng, có mời Thừa phát lại lập vi bằng. Cá biệt, có trường hợp bên mua cố tình hẹn công chứng vào ngày/hoặc hạn cuối công chứng là ngày nghỉ để chủ nhà chủ quan. Thừa phát lại được mời tới văn phòng công chứng vào 10 giờ đêm ngày chủ nhật để lập vi bằng bên mua chờ chủ nhà tới công chứng là hết sức bình thường…

Có được chứng cứ chủ nhà vi phạm trong tay, họ quay sang yêu cầu chủ nhà phải đền cọc hoặc phải đại hạ giá cho họ; nếu không thì hợp đồng cọc treo trên hệ thống công chứng làm sao mà đi giao dịch được với người mua mới. Đang lúc cần tiền thì lại dính cái ma trận này.

Phương án phòng ngừa

Một là, chủ nhà nên nhận cọc đúng theo thông lệ thị trường chứ không nhận thấp. Nếu họ chưa đủ tiền cọc đủ thì trong hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản ràng buộc bên mua bổ sung tiền cọc trong một thời gian nhất định. Nếu họ không bổ sung thì hợp đồng cọc tự động chấm dứt, chủ nhà được hưởng toàn bộ tiền cọc ban đầu đã nhận và được bán nhà cho người khác.

Nếu cọc ít thì tuyệt đối không công chứng hợp đồng cọc để tránh bị "treo cọc". Bạn cũng có thể đề nghị giải pháp khác là ra công chứng hợp đồng mua bán thì "tiền trao, cháo múc" luôn chứ nhận cọc ít không giải quyết được vấn đề.

Hai là, chủ nhà chỉ chấp nhận trả tiền môi giới theo tiến độ nhận tiền từ bên mua chứ không trả trước phí môi giới quá cao ở giai đoạn đặt cọc. Người môi giới chân chính thường sẽ đóng vai trò tích cực, trung gian cho đến khi các bên hoàn tất giao dịch mới được nhận tiền môi giới. Nếu họ kiên quyết đòi tiền phí môi giới nhiều, cùng với việc bên mua cũng nói đỡ thêm cho bên môi giới thì đó là dấu hiệu khá rõ ràng họ cùng một đội.

Ba là, hợp đồng cọc phải có địa chỉ liên lạc, số điện thoại (email càng tốt) của các bên; đặc biệt phải có thời gian, địa điểm công chứng rõ ràng. Ví dụ vào giờ nào, ngày nào, tại văn phòng công chứng nào thì sẽ công chứng (xin đừng rập khuôn, tự động áp dụng mẫu chung của đơn vị công chứng hoặc mẫu hợp đồng cọc mua theo cuốn ở nhà sách, tiệm photocopy).

Bốn là, chủ nhà chỉ làm việc trực tiếp với bên mua/hoặc nếu nghe môi giới nói thì phải xác nhận lại với bên mua. Ở đây, thông tin về địa chỉ liên lạc, số điện thoại hoặc email mà tôi lưu ý các bên phải có trong hợp đồng phát huy tác dụng; mọi trao đổi phải thông qua thông tin các bên đã công khai trên hợp đồng. Bên môi giới nói gì thì chỉ để tham khảo. Tất cả phải có sự xác nhận của bên mua thông qua tin nhắn, cuộc gọi vào số/thư gửi vào email đã đăng ký trên hợp đồng. Nếu bên mua xin gia hạn mà chủ nhà đồng ý thì kêu họ ra công chứng sửa đổi, bổ sung việc gia hạn này trong hợp đồng đặt cọc. Và nhớ nói thòng thêm là bên mua không ra công chứng là tui mời Thừa phát lại lập vi bằng đó nghe, thế là họ phải nghiêm túc liền.

Năm là, hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản chế tài về việc một trong hai bên từ chối công chứng. Ở góc độ chủ nhà thì phải có điều khoản nếu đúng thời gian công chứng đã định mà bên mua không có mặt tại văn phòng công chứng và/hoặc từ chối công chứng thì hợp đồng đặt cọc tự động bị chấm dứt hiệu lực; bên mua bị mất cọc và bên bán được bán nhà cho người khác (dù hợp đồng mẫu của văn phòng công chứng thì chủ nhà cũng được quyền yêu cầu bổ sung điều khoản này đó nhé). Một số công chứng viên đồng ý chứng hợp đồng giao dịch mới cho bên chủ nhà nếu đã qua ngày hẹn công chứng và hợp đồng cọc cũ có điều khoản này mà tôi đã gợi ý. Đây là cửa mở cho chủ nhà đấy nhé.

Ngoài ra, chủ nhà có thể thực hiện thêm phép thử khác như thăm dò bên môi giới là làm môi giới lâu chưa, địa bàn hoạt động chủ yếu ở đâu và tìm hiểu thông tin bên môi giới trên mạng. Nếu là môi giới chân chính thường họ có tài khoản trên các trang đăng tin môi giới nhà đất và đăng tin thường xuyên; còn họ đã lập đội đi lừa chủ nhà thì có thể trên mạng không có thông tin rao bán nhà đất gì của họ.

Chủ nhà cũng lưu ý là nếu nhà đất có thông tin gì đó cần công bố cho bên mua thì cũng nên đưa vào trong hợp đồng cọc hoặc thỏa thuận tay chứng minh họ đã biết việc đó và vẫn đồng ý giao dịch để tránh việc sau này họ lợi dụng điều này để đòi phạt cọc. Nhóm này cũng thường sử dụng chiêu bài sai hiện trạng để đòi phạt cọc đấy nhé.

Trên đây là một vài chia sẻ đến các chủ nhà dựa trên kinh nghiệm thực tế của Thừa phát lại Đức Hoài. Các chủ nhà sắp giao dịch hoặc đã giao dịch mà có dấu hiệu nghi vấn như trên thì nên áp dụng các biện pháp phòng ngừa như TPL Đức Hoài khuyến nghị. Nếu vẫn chưa yên tâm thì có thể tìm kiếm thêm lời khuyên từ luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý như Thừa phát lại.

Xin chào! Tôi là Đức Hoài - một Thừa phát lại. Do đây là một trang blog nên tôi cố gắng sử dụng các từ ngữ đơn giản, dễ hiểu trong các bài viết và không nhất thiết phải giống với thuật ngữ khoa học pháp lý, văn bản pháp luật. Bài viết dựa trên quan điểm cá nhân của tác giả hoặc tổng hợp từ các nguồn tin tức đã được dẫn chiếu trong bài viết. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc sử dụng dịch vụ Thừa phát lại, xin vui lòng liên hệ theo SĐT 0906 311 132 hoặc email blogthuaphatlai@gmail.com. Xin cảm ơn!