Hợp đồng giả cách trong vay tiền và vai trò của Thừa phát lại?

Bài viết cùng chuyên mục:

Blog Thừa phát lại – Vừa qua, Báo Thanh Niên có bài viết với chủ đề “Lập vi bằng để chứng minh mua bán nhà đất chỉ là hợp đồng giả cách?” của tác giả Ngân Nga. Đây là một chủ đề khá hay bởi nó liên quan đến tình huống xuất hiện phổ biến trong đời sống dân sự.

Mời các bạn xem bài viết chi tiết: Tại đây

Để hạn chế rủi ro bên cho vay dùng hợp đồng chuyển nhượng giả cách, đăng bộ sang tên thì chuyên gia Nguyễn Thúy Hằng – Trưởng Văn phòng Thừa phát lại Hằng Nguyễn (tỉnh Tây Ninh) khuyến nghị:

“Trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, vay thì bạn có thể căn cứ vào Nghị định 08 năm 2020 của Chính phủ (về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại), yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc giữa các bên liên quan đến việc này.

Khi đó, thừa phát lại sẽ ghi nhận các bên lập văn bản thỏa thuận, xác nhận, cam kết về việc vay tiền, bên vay có giao sổ đỏ cho bên cho vay giữ để đảm bảo nghĩa vụ vay.”

Để phong phú hơn thêm nội dung chủ đề, Blog Thừa phát lại có những thảo luận thêm như sau:

Hợp đồng giả cách là gì?

Qua tra cứu sơ bộ các văn bản quy phạm pháp luật thì Blog Thừa phát lại không tìm thấy từ ngữ “hợp đồng giả cách”. Tuy nhiên, thuật ngữ này vẫn xuất hiện thường xuyên trong các diễn đàn, câu chuyện pháp lý nhằm chỉ một giao dịch không có thật, do các bên giả tạo nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác.

Thông thường, mục đích của các bên khi tham gia giao dịch sẽ được thể hiện bằng các tài liệu, văn bản mà các bên ký kết. Tuy nhiên, trong trường hợp giả cách thì văn bản được giao kết lại không thể hiện chính xác mục đích thực sự của các bên. Từ đó, chúng ta thấy xuất hiện 2 giao dịch: ảo và thật.

Như ví dụ của Báo Thanh Niên đã đề cập ở trên, giao dịch thực sự là giao dịch vay tiền; giao dịch ảo “giả cách” là giao dịch mua bán nhà.

Hình minh họa một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hậu quả của việc giao kết hợp đồng giả cách?

Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Như vậy, nếu các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà để che giấu hợp đồng vay tiền thì hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu; hợp đồng vay có hiệu lực.

Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tức các bên sẽ phải làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà (nếu hợp đồng có công chứng thì phải hủy thông qua đơn vị công chứng). Nếu có việc bên cho vay đã nhận bàn giao nhà, giấy chứng nhận của bên vay trước đó thì phải hoàn trả.

Các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng vay.

Có trường hợp nào hợp đồng mua bán nhà là giả cách nhưng không đòi được nhà?

Câu trả lời là có trong trường hợp căn nhà đã đăng bộ sang tên người thứ ba ngay tình (khoản 2 Điều 133 BLDS 2015).

Ví dụ trường hợp của Báo Thanh Niên, nếu bên cho vay đã đăng bộ căn nhà sang tên của họ và tiếp tục chuyển nhượng cho ông X; ông X cũng đã đăng bộ sang tên của ông X thì dù hợp đồng mua bán ban đầu giữa bên vay và bên cho vay là giả tạo, bị vô hiệu theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 nhưng giao dịch giữa bên cho vay và ông X vẫn có hiệu lực trừ trường hợp ông X biết việc bên cho vay có tài sản đó thông qua một hợp đồng giả cách mà vẫn giao dịch (tức ông X không còn là người ngay tình).

Bên vay không được yêu cầu ông X trả lại căn nhà nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu bên cho vay phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Nếu lãi suất quá cao có được đòi lại tiền lãi vượt quá không?

Hiện nay, trần lãi suất cho vay trong giao dịch dân sự là 20%/năm. Thông thường lãi suất cho vay ở bên ngoài (tín dụng đen) sẽ cao hơn mức quy định này. Căn cứ khoản 1 Điều 468 BLDS 2015 thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

Số tiền lãi đã trả vượt quá mức lãi suất được trừ vào số tiền nợ gốc tại thời điểm trả lãi; số tiền lãi đã trả vượt quá còn lại sau khi đã trừ hết nợ gốc thì được trả lại cho bên vay (Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP).

Bên vay cần nắm quy định này để bảo vệ cho mình. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, bên cho vay “chuyên nghiệp” thường xử lý rất “kín” phần lãi bằng cách đã cắt lãi toàn bộ thời gian vay trước; số tiền còn lại mới chuyển cho bên vay. Và đương nhiên, họ không ghi lãi suất cao hơn quy định trên hợp đồng vay.

Bên cho vay có chịu lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc về vay tiền?

Nếu cho vay “nặng lãi” chuyên nghiệp thì họ hiểu câu chuyện hợp đồng giả cách nên không muốn có bên thứ ba làm chứng việc này.

Nếu bên vay đồng ý thực hiện theo yêu cầu họ thì họ cho vay. Trong tình trạng bí bách về tài chính thì hầu như bên vay đều phải chấp nhận các yêu cầu này.

Có cách nào để tạo lập chứng cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng là giả cách và hạn chế được rủi ro?

Tác giả không khuyến khích hoạt động vay-cho vay với lãi suất cao hơn quy định đồng thời xác lập các hợp đồng giả cách tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, xung đột nhưng phải thừa nhận rằng, đây là một hoạt động phổ biến, đang tồn tại ngoài xã hội.

Nếu thực hiện đúng quy định thì các bên phải ký hợp đồng vay có tài sản thế chấp là nhà đất. Giao dịch này vẫn được công chứng chứng nhận và đăng ký giao dịch bảo đảm bình thường.

Bên vay một khi đã tìm đến loại hình cấp tín dụng này thì thường đã rơi vào tình trạng đường cùng, bí bách mới phải đi vay và buộc phải chấp nhận “luật chơi” hoàn toàn do bên cho vay đưa ra (dù “luật chơi” đó là trái quy định của pháp luật).

Nhưng vẫn có giải pháp để bên vay tự bảo vệ mình. Họ cần phải tự thu thập chứng cứ việc các bên có nói chuyện, trao đổi thỏa thuận vay tiền, thỏa thuận ký hợp đồng mua bán nhà trong đó chú trọng việc nói ra nội dung ký hợp đồng mua bán nhà để làm tin, đảm bảo cho hợp đồng vay; khi nào trả hết tiền vay thì sẽ ký hủy hợp đồng mua bán...

Các thông tin cần thu thập này có thể tồn tại dưới dạng tin nhắn, file ghi âm cuộc gọi, ghi âm-ghi hình cuộc nói chuyện; khi đi vay, giao dịch thì có thêm một hoặc 2 người khác đi cùng để họ biết việc giao dịch mà làm chứng sau này… Thậm chí, nếu như có việc bên cho vay đã thu lãi trước và lãi này vượt quá mức tối đa quy định (20%/năm) thì các chứng cứ này giúp Tòa án xem xét xử lý phần lãi vượt quá theo Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP.

Sau đó, bên vay có thể đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận nội dung tin nhắn, ghi nhận việc trích xuất file ghi âm, ghi hình nhằm củng cố thêm chứng cứ. Đây là phương án khả thi và hữu hiệu nhất để bên vay phòng ngừa rủi ro cho mình nếu buộc phải ký hợp đồng mua bán nhà giả cách.

Một TPL đang lập vi bằng ghi nhận nội dung tin nhắn trên điện thoại

Bạn có thể tham khảo chức năng lập vi bằng của Thừa phát lại: Tại đây

Ngoài ra, bạn cũng cần kỹ lưỡng trong vấn đề ký giấy tờ, tránh ký hai giấy biên nhận tiền với nội dung khác nhau (một cái là nhận tiền vay, một cái là nhận tiền bán nhà); hoặc không ký hợp đồng mua bán (giả cách) ghi bên bán đã nhận đủ tiền trước khi ký hợp đồng. Vì khi đó, bạn có nguy cơ vừa mất nhà mà còn phải trả tiền gốc, lãi của hợp đồng vay.

Bên cạnh đó, mỗi lần trả lãi, gốc định kỳ thì nên đề nghị bên cho vay cho xem giấy chứng nhận. Bởi nếu họ không đưa ra được thì có nguy cơ họ đã đăng bộ sang tên họ hoặc đang đăng bộ sang tên người thứ ba. Khi nhận thấy khả năng này có thể xảy ra, bên vay cần làm văn bản đề nghị ngăn chặn tại Ủy ban nhân dân cấp xã và cấp huyện, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để các cơ quan này nắm thông tin và có thể tạm ngưng giao dịch (một số địa phương chỉ tạm ngưng giao dịch khi có văn bản đề nghị của cơ quan có thẩm quyền như Tòa án...). Nếu họ đăng bộ được sang tên người thứ ba thì rất rủi ro bởi bạn có thể không đòi được nhà từ bên thứ ba ngay tình như đã phân tích ở trên.

Tóm lại, nếu lỡ phải đi vay tín dụng bên ngoài thì bạn nên có chứng cứ dự phòng chứng minh việc các bên có xác lập giao dịch mua bán nhà giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền để có cơ sở đề nghị Tòa án xem xét hợp đồng mua bán nhà vô hiệu nếu sau này có tranh chấp.

TPL Đức Hoài

Xin chào! Tôi là Đức Hoài - một Thừa phát lại. Do đây là một trang blog nên tôi cố gắng sử dụng các từ ngữ đơn giản, dễ hiểu trong các bài viết và không nhất thiết phải giống với thuật ngữ khoa học pháp lý, văn bản pháp luật. Bài viết dựa trên quan điểm cá nhân của tác giả hoặc tổng hợp từ các nguồn tin tức đã được dẫn chiếu trong bài viết. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc sử dụng dịch vụ Thừa phát lại, xin vui lòng liên hệ theo SĐT 0906 311 132 hoặc email blogthuaphatlai@gmail.com. Xin cảm ơn!