Blog Thừa phát lại - Cắt khóa vào nhà và di dời tài sản của bên thuê đi nơi khác và đề nghị Thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng, chúng tôi khuyến nghị bạn không nên thực hiện bởi có rủi ro nhất định bạn đang thực hiện một hành vi cố ý hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản.
Câu hỏi:
Tôi có căn nhà mặt tiền, cho người khác thuê để họ bán đồ mỹ nghệ. Hiện đã hết thời hạn thuê nhưng tôi không muốn cho thuê nữa. Tôi đã nhắc nhiều lần nhưng họ vẫn chưa chịu dọn đi, có dấu hiệu chây ỳ.
Trả lời:
Trước khi trao
đổi giải pháp để bảo vệ quyền lợi, bạn cần biết được quyền lợi của mình trong
trường hợp này. Để làm rõ việc này, bạn phải căn cứ vào hợp đồng thuê mà các bên
đã giao kết. Bên cạnh đó, quan hệ hợp đồng giữa bạn và bên thuê là hợp đồng cho
thuê tài sản (cụ thể là cho thuê nhà ở) nên chịu sự điều chỉnh chủ yếu của Bộ luật
Dân sự và Luật Nhà ở năm 2014.
Quy định pháp luật về chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm
Căn cứ điểm a
khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng này đã chấm dứt hiệu lực. Do đó,
bạn đã có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà cho bạn. Ngoài ra, theo quy định tại
khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bạn cũng có quyền yêu cầu bên thuê
trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại; bên thuê cũng phải
trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu các bên có thỏa thuận trong
hợp đồng.
Bên cạnh đó, nhà
cho thuê bị hư hỏng, hoặc bên thuê làm thay đổi hiện trạng nhà ở mà không khắc
phục thì bạn có quyền yêu cầu họ phải sửa chữa, hoàn trả đúng hiện trạng ban đầu.
Nếu họ không tự thực hiện thì bạn có quyền đề nghị bên thứ ba thực hiện và yêu
cầu bên cho thuê thanh toán khoản chi phí sửa chữa này.
Khởi kiện tại
Tòa án chỉ làm một trong các phương thức bảo vệ quyền dân sự bị xâm phạm. Căn cứ
Điều 11, Điều 12, khoản 1 Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tự bảo vệ quyền cũng
là một phương thức khác để bạn bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của mình. Nghĩa là hợp
đồng cho thuê nhà đã hết hạn nên bạn có quyền vào tiếp nhận, chiếm hữu, sử dụng
căn nhà cho thuê. Tuy nhiên pháp luật cũng quy định việc tự bảo vệ quyền dân sự
của bạn phải phù hợp với tính chất, mức độ xâm phạm và không được trái với các
nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự (Điều 12 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó,
chúng tôi khuyến nghị bạn thận trọng, có giới hạn khi thu hồi nhà cho thuê mà
không thông qua con đường tố tụng.
 |
| Hình minh họa giao dịch cho thuê nhà |
Các bước tự bảo vệ quyền dân sự bị xâm phạm
Bước 1: Thông báo yêu cầu trả nhà
Hình thức thông
báo là bằng văn bản. Đây là thông báo chính thức, mang tính pháp lý nhằm thể hiện
tuyên bố, ý định rõ ràng của bạn là không chấp nhận gia hạn hợp đồng thuê và đề
nghị bên thuê trả nhà làm cơ sở để thực hiện các bước thu hồi nhà, yêu cầu trả
tiền thuê cho thời gian quá hạn, bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng (nếu có) và
khởi kiện tại Tòa án.
 |
| Hình minh họa vi bằng giao thông báo |
Mặc dù hợp đồng
cho thuê đã hết hạn và rằng pháp luật không bắt buộc nhưng để thiện chí,
bạn nên cho bên thuê một thời gian hợp lý để họ di dời tài sản và trả nhà. Chúng
tôi khuyến nghị bạn mời Thừa phát lại đi cùng, chứng kiến việc giao thông báo này
để xác lập chứng cứ.
Ngoài ra, để đảm
bảo việc tiếp nhận, thu hồi nhà của bạn là công khai, minh bạch và tránh việc chính
quyền địa phương bị động (nếu việc thu hồi này có phát sinh tình huống ảnh hưởng
đến an ninh trật tự trên địa bàn) thì bạn nên có văn bản gửi Ủy ban nhân dân và
cơ quan công an cấp xã, phường nơi có nhà cho thuê để họ nắm sự việc, hỗ trợ
khi cần thiết.
Bước 2: Đến tiếp nhận nhà
Đúng thời gian
đã thông báo, bạn và người nhà đến tiếp nhận lại nhà cho thuê. Nếu họ tự nguyện
bàn giao nhà thì các bên lập Biên bản bàn giao. Để phòng ngừa rủi ro bên thuê tranh
chấp tài sản, Biên bản này phải ghi nhận việc bên thuê xác nhận đã hoàn tất di
dời tài sản của họ hoặc nếu họ còn gửi lại tài sản thì phải liệt kê lại tài sản
đó vào trong Biên bản. Toàn bộ sự việc này Thừa phát lại có thể lập vi bằng. Nếu
bạn thấy nhà ở bị hư hỏng thì cần thỏa thuận, yêu cầu ngay việc sửa chữa, bồi
thường và đề nghị Thừa phát lại ghi nhận tình trạng nhà với những hư hỏng tại
thời điểm tiếp nhận nhà để làm chứng cứ.
Trường hợp họ
không hợp tác, từ chối bàn giao nhà thì bạn đề nghị Thừa phát lại ghi nhận việc
họ từ chối bàn giao để yêu cầu Ủy ban nhân dân hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án
có thẩm quyền.
Về vấn đề bạn “cắt khoá” vào nhà và di dời tài sản của bên thuê đi nơi khác và đề nghị Thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng, chúng tôi khuyến nghị
bạn không nên thực hiện bởi có rủi ro nhất định bạn đang thực hiện một hành vi cố
ý hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản (Điều 178 Bộ luật hình sự năm 2015, được
sửa đổi, bổ sung năm 2017) hoặc bên thuê sẽ tố cáo, khiếu kiện bạn về việc làm mất
mát, hư hỏng tài sản. Do hành vi của bạn có dấu hiệu vi phạm pháp luật nên Thừa
phát lại sẽ từ chối yêu cầu lập vi bằng
của bạn.
 |
| Hình minh họa việc phá khóa |
Về vấn đề di dời
tài sản đi nơi khác, nếu bạn đã chiếm hữu nhà hợp pháp căn nhà và đã có thông báo
cho bên thuê tự di dời tài sản nhưng họ không thực hiện thì bạn có thể tạm di dời
tài sản của họ đến một địa điểm khác và mời Thừa phát lại hỗ trợ lập vi bằng
ghi nhận hiện trạng, kiểm kê và di dời tài sản.
Bước 3: Thông báo hậu thu hồi
Sau khi hoàn
thành việc tiếp nhận, thu hồi nhà thì có thể phát sinh các tình huống sau đây:
(1) Bên thuê không chịu đến nhận lại tài sản; (2) Bên thuê phải bồi thường chi
phí sửa chữa nhà hư hỏng; (3) Bên thuê không chịu thanh toán tiền thuê cho thời
gian ở quá hạn, tiền bồi thường thiệt hại, tiền phạt (nếu hợp đồng có quy định).
Đối với trường
hợp đầu tiên, bạn sẽ cần thông báo cho bên thuê thời hạn đến nhận tài sản một lần
nữa để thể hiện sự thiện chí và cẩn trọng của mình. Thông báo cũng phải đề cập đến
việc nếu bên thuê không đến nhận tài sản thì mọi mất mát, hư hỏng của tài sản,
bạn sẽ không chịu trách nhiệm. Hành động này là bước đi cần thiết để bạn bảo vệ
bạn trước những tranh chấp, khiếu kiện từ bên thuê.
Đối với hai trường
hợp còn lại, thông báo này nhằm xác lập một thời hạn cuối để bên thuê thanh toán
tiền cho bạn. Nếu họ từ chối thì đây là cơ sở để bạn khởi kiện tại Tòa án.
Cả ba trường hợp
trên, chúng tôi khuyến nghị bạn mời Thừa phát lại lập vi bằng để lưu lại chứng
cứ việc thông báo.
Quy trình, thủ tục Thừa phát lại
Về cơ bản, quy trình, thủ tục lập vi bằng của Thừa phát lại trải qua 06 bước sau đây:
(1) Tiếp nhận yêu cầu: Thừa phát lại tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và đánh giá yêu cầu đó có thuộc trường hợp được lập vi bằng hay không.
(2) Thỏa thuận dịch vụ và ký hợp đồng dịch vụ: Thừa phát lại thỏa thuận với khách hàng phạm vi sự kiện, hành vi, thời gian, địa điểm, chi phí lập vi bằng và các vấn đề khác. Sau khi thống nhất, các bên ký Hợp đồng dịch vụ lập vi bằng.
(3) Lập vi bằng tại hiện trường: Thừa phát lại trực tiếp quan sát, chứng kiến sự kiện, hành vi lập vi bằng. Các thao tác ghi chép, ghi âm, chụp hình, quay phim, đo đạc sẽ được thực hiện nhằm thu thập thông tin lập vi bằng.
(4) Hoàn thiện vi bằng: Các Thừa phát lại sẽ chuyển tải các thông tin đã ghi nhận tại hiện trường vào vi bằng. Vi bằng sẽ được Thừa phát lại, người yêu cầu và người tham gia ký tên, đóng dấu văn phòng Thừa phát lại.
(5) Đăng ký vi bằng: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, văn phòng gửi vi bằng đến Sở Tư pháp nơi văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký.
(6) Bàn giao và lưu trữ: Thừa phát lại bàn giao vi bằng cho khách hàng và chuyển văn thư lưu trữ hồ sơ.
Chi phí Thừa phát lại
Khoản
1 Điều 64 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định chi phí lập vi bằng do người yêu
cầu và văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ
làm việc. Trên thực tế, các văn phòng Thừa phát lại căn cứ khối lượng, tính chất,
thời gian, địa điểm của sự kiện, hành vi lập vi bằng để báo phí dịch vụ cho khách
hàng. Nếu khách hàng đồng ý thì văn phòng sẽ cử Thừa phát lại và thư ký nghiệp vụ
hỗ trợ khách hàng.
TPL Đức Hoài - TPL Nguyễn Tiến Pháp
0 Nhận xét