Xử lý sao khi người thuê nhà bỏ đi?

Blog Thừa phát lại – Ngày 16/5/2019, Báo Pháp luật Tp.HCM có đăng tải bài viết có nhan đề “Người thuê nhà trốn biệt,kẻ lạ đến quấy phá”.

Nội dung bài báo thể hiện:

Đầu tháng 4-2018, ông NVL (ngụ phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, Đà Nẵng) có ký hợp đồng cho thuê nhà với bà M (quê Thừa Thiên-Huế) với thời hạn 10 năm. Căn nhà nằm trên đường Nguyễn Xuân Khoát (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà), tiền thuê mỗi tháng là 50 triệu đồng, tiền đặt cọc là 150 triệu đồng, tiền thuê nhà mỗi năm trả một lần.

Sau khi thuê xong, bà M có ký hợp đồng hợp tác với người đàn ông Hàn Quốc tên Yoon Sangchul. Làm ăn khoảng một năm thì không rõ lý do gì, bà M đi biệt, không liên lạc được.

Lúc này, ông Sangchul có ủy quyền cho bà T (ngụ phường Thanh Bình, quận Hải Châu) đi tìm bà M để đòi lại số tiền đã góp vốn. Do không có bà M nên bà T vào tiếp quản tiệm cắt tóc.

Đến ngày 1-4-2019 (tức thời điểm phải trả tiền nhà) nhưng bà M không có mặt để trả tiền. Lúc này, bà T và người đàn ông Hàn Quốc đề nghị ông L được tiếp tục hợp đồng thuê nhà. Nhưng ông L không đồng ý giá thuê nhà cũ, hợp đồng cũ mà yêu cầu tăng giá thuê nhà lên 60 triệu đồng mỗi tháng và đưa thêm 150 triệu đồng tiền đặt cọc. Phía bà T và ông Sangchul không đồng ý. Các bên không thương lượng được với nhau.

Căn nhà cho thuê (Ảnh: PLO)

Rắc rối xảy ra khi bà T đòi lấy những tài sản của bà M để lại ở địa chỉ thuê nhưng ông L không đồng ý. Ông L cho rằng tài sản trong nhà là của bà M. Nếu để cho bà T lấy, sau này bà M quay về đòi tài sản thì ông L không biết lấy đâu trả. Do đó, gia đình ông L đóng cửa tiệm cắt tóc lại, không cho ai lấy tài sản.

Camera ghi hình người xé giấy thông báo cho thuê nhà (Ảnh: PLO)

Bà T thì cho rằng “Nếu tôi không lấy được tài sản đó thì ông L. cũng không được lấy. Những vật dụng trong đó phải được cơ quan chức năng quản lý”.

Từ đó trở đi, ông L thường xuyên bị người lạ mặt cản trở trong việc cho thuê lại địa chỉ nêu trên như xé thông báo cho thuê, nhét sắt vào vị trí cắm chìa khóa, nói với người muốn thuê nhà là nhà đang có tranh chấp...

Nhận định của Blog Thừa phát lại

Ở đây tồn tại 2 quan hệ tranh chấp dân sự: Thứ nhất, đó là quan hệ tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà giữa ông L và bà M; Thứ hai, đó là quan hệ tranh chấp hợp đồng hợp tác giữa ông Yoon Sangchul và bà M.

Về tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà: Nội dung bài báo thể hiện, từ ngày 01/4/2019, bà M không thanh toán tiền thuê nhà cho ông L. Do đó, bà M đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng. Do đó, ông L được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thực hiện khi bà M không thanh toán đủ từ 3 tháng tiền thuê trở lên[1] và thực hiện bằng cách thông báo bằng văn bản đến bà M biết trước ít nhất là 30 ngày[2]. Kể từ khi ông L đã hoàn tất thủ tục này thì Hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt hiệu lực và ông L được quyền cho người khác thuê lại căn nhà nêu trên.

Về tiền đặt cọc 150 triệu đồng, chúng ta cần phải xem thỏa thuận giữa các bên là mục đích đặt cọc để làm gì để có hướng xử lý phù hợp. Nếu tiền đặt cọc chỉ để đảm bảo cho nghĩa vụ giao kết hợp đồng thì tiền cọc được hoàn trả lại cho bà M (do các bên đã hoàn thành nghĩa vụ); nếu tiền đặt cọc dùng để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo giao kết vừa đảm bảo thực hiện hợp đồng thì ông L được hưởng toàn bộ số tiền cọc (do bà M đã vi phạm thanh toán)[3].

Về việc người lạ có các hành vi cản trở việc ông cho thuê nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình, đây là hành vi vi phạm quy định của pháp luật, cụ thể, khoản 2 Điều 6 Luật nhà ở năm 214 quy định:

“Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm

...

2. Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.

Đặc biệt, hành vi nhét sắt vào ổ khóa là hành vi hủy hoại tài sản của người khác. Nếu ở mức độ nhẹ, người thực hiện hành vi bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 2.000.000đ đến 5.000.000đ[4]. Nếu ổ khóa có giá trị lớn thì người thực hiện hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự[5]. Do đó, việc ông gắn camera ghi hình lại hành vi này, sau đó trình báo và nhờ chính quyền địa phương can thiệp là hướng xử lý đúng đắn.

Về tranh chấp hợp đồng hợp tác: Đây là quan hệ tranh chấp giữa ông Yoon Sangchul và bà M. Nếu ông Yoon Sangchul không liên hệ được và không thỏa thuận được với bà M thì có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Về hướng xử lý tài sản do bà M để lại: Nếu bà M và ông L có thỏa thuận hướng xử lý tài sản trong trường hợp bà M không trả tiền thuê nhà thì ông L được xử lý tài sản do bà M để lại theo thỏa thuận.

Nếu không có thỏa thuận thì ngoài bà M (hoặc người được bà M ủy quyền hợp pháp), không có bên nào được định đoạt, xử lý tài sản này.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền của chủ sở hữu nhà khi Hợp đồng thuê đã chấm dứt trong khi bà M cắt đứt liên lạc, không trả tiền thuê nhà thì ông L có thể tạm thời chiếm hữu ngay tình, công khai tài sản này. Hướng xử lý này cũng giúp bảo quản tài sản cho bà M. Điều này là phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về chiếm hữu ngay tình và công khai tài sản[6].

Các văn phòng Thừa phát lại có thể giúp gì trong trường hợp này?

Về tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà: Ông L có quyền yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà M để làm chứng cứ là mình đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, làm căn cứ chấm dứt hợp đồng. Ông L sẽ có thắc mắc là bà M cắt đứt liên lạc rồi thì gửi thông báo ở đâu. Về vấn đề này, các Thừa phát lại sẽ có khuyến nghị, hướng dẫn cụ thể để việc giao thông báo được thực hiện phù hợp với quy định của pháp luật.

Về việc xử lý tài sản do bà M để lại: Tại thời điểm hiện tại, ông L, bà T, ông Yoon Sangchul lẫn chính quyền địa phương không được định đoạt tài sản này mà chỉ có thể tạm thời chiếm hữu và bảo quản giúp chủ sở hữu. Thừa phát lại có thể giúp các bên lập một vi bằng ghi nhận hiện trạng, kiểm kê, di dời và niêm phong tài sản. Blog Thừa phát lại khuyến nghị thực hiện như sau:

- Bước 1: Thông báo bà M đến nhận tài sản và thời điểm ông L sẽ kiểm kê tài sản nếu bà L không có mặt theo thông báo (có thể kết hợp trong vi bằng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu trên). Đồng thời để đảm bảo tính khách quan, công khai, ngay tình của mình, ông L có thể gửi thông báo đến Ủy ban nhân dân phường An Hải Bắc (nơi có nhà cho thuê) và bà T, ông Yoon Sangchul để đề nghị các bên này tham gia chứng kiến (nếu các bên này không tham gia thì vẫn có thể tiến hành Bước 2).

- Bước 2: Mở khóa, kiểm kê tài sản và di dời vào 1 phòng (có thể ngay trong nhà cho thuê hoặc 1 địa chỉ khác). Quá trình này sẽ được Thừa phát lại quay phim, chụp hình lập vi bằng để làm chứng cứ.

- Bước 3: Thông báo cho bà M đến nhận lại tài sản sau khi thực hiện xong Bước 2. Bước 3 này không bắt buộc và có thể kết hợp trong văn bản thông báo ở Bước 1.

Thừa phát lại đang lập vi bằng mở cửa, kiểm kê tài sản (Ảnh: Thừa phát lại Thủ Đức)

Tại sao phải nhờ Thừa phát lại đến chứng kiến, lập các vi bằng nêu trên?

Không có văn bản pháp luật nào buộc ông L phải yêu cầu Thừa phát lại hỗ trợ trong trường hợp này. Ông L có thể tự mình thực hiện các công việc nêu trên nhưng do là một trong các bên tranh chấp, nên sẽ rất khó để ông L chứng minh tính có thực, tính khách quan của các sự việc sau đây:

- Việc đã giao thông báo cho bà L;

- Việc kiểm kê, hiện trạng tài sản là đúng với thực tế và không có thất thoát.

Theo quy định, Thừa phát lại là một người được Nhà nước trao chức năng làm chứng. Các vi bằng do Thừa phát lại lập là chứng cứ để sử dụng tại Tòa án và là căn cứ thực hiện các giao dịch khác[7]. Do đó, dưới góc độ pháp lý, vi bằng được lập có giá trị chứng cứ chứng minh sự thật đã xảy ra trừ khi các bên trình được chứng cứ khác một cách thuyết phục và bác bỏ được nội dung vi bằng. Trên bình diện thực tế, vi bằng là tài liệu đáng tin cậy vì được một bên thứ ba chứng kiến, lập ra thông qua việc quay phim liên tục (không cắt ghép).

Từ các thông tin đã chia sẻ nêu trên, Blog Thừa phát lại thiết nghĩ sự việc của các bên trong bài báo của PLO có thể được giải quyết nếu ông L nhờ Thừa phát lại ở Đà Nẵng tư vấn, hỗ trợ để lập các vi bằng phù hợp.

Danh sách các văn phòng Thừa phát lại tại Đà Nẵng: Xem tại đây

[1] Điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014;

[2] Khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014;

[3] Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

[4] Điểm a khoản 2 Điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013;

[5] Khoản 1 Điều 178 Bộ luật hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

[6] Điều 180, Điều 183 Bộ luật dân sự năm 2015.

[7] Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24/7/2009.

Tác giả: Đức Hoài (Vui lòng dẫn nguồn nếu đăng lại bài viết từ trang này)

Xin chào! Tôi là Đức Hoài - một Thừa phát lại. Do đây là một trang blog nên tôi cố gắng sử dụng các từ ngữ đơn giản, dễ hiểu trong các bài viết và không nhất thiết phải giống với thuật ngữ khoa học pháp lý, văn bản pháp luật. Bài viết dựa trên quan điểm cá nhân của tác giả hoặc tổng hợp từ các nguồn tin tức đã được dẫn chiếu trong bài viết. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc sử dụng dịch vụ Thừa phát lại, xin vui lòng liên hệ theo SĐT 0906 311 132 hoặc email blogthuaphatlai@gmail.com. Xin cảm ơn!